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Dalla contabilità alle nuove regole dell'assemblea: la riforma del condominio alla prova dei primi sei mesi

 

 

 

 

 

di Saverio Fossati

11 Dicembre 2013

(Il Sole 24Ore)

 

 

 

 

 

Poco meno di un milione. Tra grandi e piccoli, dalle palazzine ai complessi da 2mila abitanti, sono vicini alla cifra fatidica gli edifici in condominio. Ospitano circa 12 milioni di famiglie e hanno un ruolo importante oltre che sotto il profilo sociale – anche economico: il "volume d'affari" stimato dalle associazioni di categoria parla di 15 miliardi di euro, di cui un 10-20 per cento se ne va in spese legali per il contenzioso sempre vivacissimo.

Tutto senza considerare che da questi calcoli sono escluse quasi tutte le palazzine bifamiliari e trifamiliari, che pur essendo tecnicamente condomini (hanno degli spazi comuni come il tetto, il giardino o i viali d'accesso) non provvedono mai a nominare un amministratore e a dotarsi di un codice fiscale, limitandosi a dividere in parti uguali le spese comuni, senza rendiconti né assemblee.

E gli amministratori? Anche qui i numeri fanno paura: sarebbero 300mila ma quasi tutti gestiscono da uno (quello in cui abitano) a 3-4 edifici, mentre circa la metà è amministratta dai 21-24mila amministratori che svolgono la professione a tempo pieno, molti dei quali fanno capo a qualche associazione di categoria.

Comunque siamo alla fine del primo semestre di prova pratica dei meccanismi disegnati dalla riforma del condominio, la legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno scorso. Attesa da anni, è stata molto criticata. E forse si poteva fare di più. Le associazioni di amministratori e condomini lamentano di essere state poco ascoltate. Ma il tentativo di fare ordine nella babele di sentenze stratificatesi attraverso tre generazioni di giudici e avvocati, quello c'è, almeno in alcuni punti: la formazione obbligatoria e i titoli di studio dell'amministratore (almeno un diploma di scuola media superiore!) che scatteranno per tutti quelli che iniziano ora la professione; e gli obblighi stringenti dell'amministratore che dovrà perseguire i condomini morosi con puntualità. Anche in questo caso la norma è formulata in modo poco chiaro e si presta a equivoci. Però, come nel passato, come nei 70 anni di vigenza del codice civile, si dovrebbe usare il buonsenso e da parte dei giudici ci si aspetta un aiuto a correggere questa e altre imprecisioni.

La norma, infatti, va a incidere su qualcosa di terribilmente concreto: la morosità. Il fenomeno, anche se non è ancora esploso per la crisi, registra però percentuali endemiche preoccupanti: il 25% di condominii dove si registra scarsa puntualità da parte di una percentuale di condòmini tra il 20% e il 50% è un dato pesante. E allora, anche se zoppica, qualsiasi intervento per arginarlo merita almeno un incoraggiamento.